Telekválasztás

Sokan a saját kreativitásukban, ötleteikben, mások egy jó tervező képességeiben hisznek, mikor új ház építésébe kezdenek. Egy jó telek tudatos kiválasztása azonban mindezek előtt jár, és talán fontosabb mindegyiküknél. Jó alappal, és kedvező adottságokkal könnyebb dolgozni, legyen szó bármilyen munkáról. Miért lenne ez a házépítésnél másképp? Cikkünkben számba vettük azokat a pontokat, melyeket telekválasztáskor érdemes figyelembe venni.

A téli időszakban komolyabb fagyok is várhatóak, így csak az igazán vállalkozó kedvűek vágnak bele az építkezés megkezdésébe, hiszen ilyenkor a hideg miatt inkább a tervezésnek, szervezésnek kedvez az időjárás, a tényleges munkavégzés helyett. Igaz, tervezni, szervezni, kalkulálni legalább olyan megterhelő, mint a munka fizikai része. Épp ezért mindenki, aki a 2020-as évben építkezni szeretne, azoknak érdemes lehet a következő pár sort elolvasni, hátha ezzel megkönnyítjük a jövőben építkezők dolgát. Minden telek más és más, azonban pár tényezőt érdemes alaposan megvizsgálni, mielőtt egy adott telek megvásárlása mellett döntünk. Egy jó telek gondos megválasztása ugyanis gyakran komoly könnyebbséget jelenthet, nem csak a tervezőnek, hanem a kivitelezőknek is. Pedig a telkek áremelkedéséről még nem is ejtettünk szót. Akár hasraütésszerűen is lecsaphatunk bármely szabad telekre, de aki kicsit is spórolni szeretne, azok mindenképp vegyék sorra telekvásárlás előtt a következő pontokat.

Külterület kontra belterület
Hiába emelkedtek a lakásárakkal hasonló ütemben az utóbbi években a telekárak is, ma még mindig nem értek el olyan magas árat a belterületi telekárak, hogy lakhatási céllal külterületi, „zöldmezős” beruházás engedélyeztetését a nyakunkba vegyük. Könnyen a költséges lehet, és a bürokrácia útvesztőjébe is vezethet egy ilyen projekt, így jelen esetben maradjunk a belterületi telkeknél.

Lakóövezet, vagy nyaralóövezet
Hasonlóan a fenti ponthoz, e két kategóriát sem érdemes összemosni. A nyaralóövezetben való építkezés jóval több korlátozással jár, mint a lakóövezeti. Előfordul ugyan, hogy nyaralóövezetet minősítenek át lakóövezetté, de ez csak ritkán fordul elő. Egy ilyen átminősítés előtt álló telekre azonban jó üzlet lehet lecsapni. Az átminősítés általában nem egy-egy telekre vonatkozik, hanem közterületi egységekre, utcákra, terekre. Ma mutatkozik erre a legnagyobb esély, azonban akit sürget az idő, rizikómentes megoldást választana, érdemes tartós lakhatási célra kijelölt építési területet megszerezni

Áll-e rajta bontandó épület, vagy sem?
Ugyan nem tűnik nagy feladatnak nekimenni dózerrel egy romos háznak, hogy így jussunk szabad építési telekhez, ám ez nem olyan egyszerű a valós életben, mint ahogy az ember azt elképzeli. Ma a veszélyes hulladékok kezelése fontosabb, mint eddig bármikor. Bizonyos tetőfedő anyagok, burkolatok, vagy szigetelőanyagok veszélyes hulladéknak számítanak. Azon túl, hogy például az azbeszt esetében speciális bontási módszerek is elvárhatók, a keletkezett bontási hulladék igazolt ártalmatlanítása komoly költségeket emészthet fel. Nem beszélve arról, hogy a telken álló épület akár műemléki vagy városképi védelem alatt is állhat, így a bontás akár meg is hiúsulhat. Amennyiben ragaszkodunk egy olyan telekhez, melyen épület áll, a vételárba praktikus beleszámítanunk a bontással járó költségeket is, mely akár alku alapját is képezhetik a vásárlásnál.

Közművesítés foka
Belterületi és lakóövezeti telkeknél is előfordulhat, hogy a házhely nem rendelkezik víz-, gáz-, áram-, vagy szennyvízbekötéssel. Ezek meglétét is kiemelten fontos a vásárlás előtt ellenőrizni, különben elnyúlhat az építést megelőző munkák ideje.

Tereptulajdonságok
Lapos területeken, illetve hegyvidéki telkeken egész más dolgokat kell figyelembe venni. Egy dolog azonban kivétel: a csapadékvíz természetes útja. Házépítés esetén praktikus kerülni az olyan területeket, mely akár csak időszakosan is a víz birtokába kerülhet. Amennyiben álmaink telkét az éves nagyobb esőzésekkor akár csak pár napra is komolyabb mennyiségű összegyűlt csapadékvíz terheli, vagy vízmosás vezet rajta keresztül, a víz elterelésére az építést megelőzően komoly gondot kell fordítani. Ugyanakkor nem elég a problémát csak a földfelszín felett kezelni, ugyanis a talajvíz, vagy a torlaszvíz hegyvidéken komoly kihívás elé állíthatja az épületet. Sűrű növényzet irtása ugyancsak költségtöbbletet jelent az építkezések megkezdése előtt.

Talaj minősége
A talaj minősége elsősorban az alapozás típusára, ezáltal az árára van komoly kihatással. Frissen feltöltött, ingoványos területeken, egyenetlen anyagösszetételű, kevésbé állékony talajoknál egészen a stabil talajrétegekig le kell menni (cölöpalapozással), míg állékony, stabil talajösszetétel esetén elég lehet az egyszerűbb lemez-, vagy sávalap is, melynek mélysége el sem éri az előbbiét.

Telek beépítésének szabályozottsági adottságai és a tájolás összefüggése
Hazánkban nem elég, ha az ízlésünknek megfelelően benapozott telket találunk magunknak. Ugyanis nem épülhet a ház a telken bárhova. Beépítési vonalak, tűztávolság vonalai és a telek beépítési százaléka szabályozzák azt, hogy mekkora kiterjedésű lehet a megálmodott ház. Ezen felül helyi, több száz éves beépítési szokások is befolyásolják a törvényi rendelkezést. Érdemes megvizsgálni a telek beépítési módját (szabadon-, oldalhatáron álló, fésűs-, keretes-, vagy zártsorú beépítés) a tájolási adottságokkal összefüggésben, mert némelyik beépítési mód bizonyos égtájak irányába kizárja a normál méretű ablakok betervezésének lehetőségét is.

Mint az a fenti pontokból kiderül, a telek választása nem csak érzelmi alapon kell, hogy eldőljön. Attól, hogy panorámás, napos a telek, attól még nem garantálható, hogy a ház is építhető a telken olyan helyre, ahonnan a panoráma és a napfény élvezhető. Aki viszont komolyan veszi a felsorolás intelmeit, jobb eséllyel pályázik egy könnyebben beépíthető telek megszerzésére.

Írta: Szalay Csaba - dipl. építész